Maanvuokrasopimus ja aurinko­voima­hanke – keskeiset huomioitavat seikat

Aurinkovoimahankkeet vaativat laajoja maa-alueita pitkäaikaisella käyttöoikeudella. Useimmissa tapauksissa tämä perustuu maanvuokrasopimukseen, jonka ehdoista on tärkeää neuvotella huolellisesti. Sopimus määrittää hankkeen toteuttamiskelpoisuuden ja vaikuttaa sekä lupaprosessien etenemiseen että investoinnin riskeihin.
Artikkelissa on koottu keskeiset juridiset näkökohdat, jotka kehittäjän kannattaa vähintäänkin ottaa huomioon ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista.

Maanvuokrasopimus toimii perustana alueen käytölle aurinkovoimalan kehittämistä ja rakentamista varten. On olennaista varmistaa, että sopimus kattaa kaikki tarvittavat toimet, mukaan lukien tutkimukset, rakentamisen, sähkönsiirron, huoltotoimet ja myöhemmän purkamisen.

Käyttötarkoitusta määriteltäessä kannattaa ottaa huomioon myös mahdollisuus laajentaa hanketta tai hyödyntää aluetta myös muuhun uusiutuvan energian tuotantoon tulevaisuudessa. Sopimukseen voidaan sisällyttää esimerkiksi optioita tai oikeuksia lisäalueiden vuokraamiseen myöhemmin. Hyvin tyypillistä on niin sanottujen hybridihankkeiden toteuttaminen, minkä vuoksi muutoksiin on hyvä valmistautua sopimusteknisesti jo etukäteen.

Kehitysvaiheessa hankkeelle ei vielä välttämättä ole haettu tai myönnetty viranomaislupia, kuten kaavoituspäätöksiä, toimenpide- tai rakennuslupia tai verkkoliittymää. Tällöin maanvuokrasopimus kannattaa laatia ehdollisena siten, että oikeus pysyvään käyttöön syntyy vasta, kun tietyt ehdot täyttyvät.

Tällaisia ehtoja voivat olla esimerkiksi:

Ehdollinen sopimus suojaa kehittäjää, mikäli hanke ei syystä tai toisesta toteudu. Samalla se antaa mahdollisuuden rauhassa selvittää alueen edellytykset hankkeen toteuttamiseksi.

Aurinkovoimahankkeissa käytetään tyypillisesti pidempiä, jopa 30–50 vuoden mittaisia sopimuskausia. On tärkeää sopia selkeästi, milloin vuokranmaksu alkaa juosta: usein vasta investointipäätöksen tai sähkön tuotannon alkamisen jälkeen. Tätä ennen kehittäjä voi maksaa esimerkiksi kehitysvaiheen nimellistä korvausta tai varausmaksua.

Maanvuokrasopimus voi sisältää kiinteän vuokran lisäksi tuotantoon sidottuja lisäkorvauksia tai optiomaksuja, jos käyttö laajenee. On siis hyvä sopia vuokran tarkistusmekanismeista ja mahdollisista indeksisidonnaisuuksista jo etukäteen.

Sähkön tuottaminen ei yksin riitä, vaan sähkö täytyy saada liitettyä kantaverkkoon tai jakeluverkkoon. Usein siirtolinjat kulkevat muiden tilojen tai yleisten alueiden kautta. Kehittäjän kannattaa varmistaa, että maanvuokrasopimus kattaa oikeuden sijoittaa ja ylläpitää tarvittavia kaapeleita ja muuntamoita sekä rakentaa ja ylläpitää tarvittavia teitä.

On suositeltavaa kartoittaa jo kehitysvaiheessa reitit liittymäpisteisiin ja tunnistaa mahdolliset lisäoikeudet, joita hanke tulee vaatimaan.

Sopimuksessa kannattaa ottaa huomioon, kuka vastaa alueelle rakennettujen tai sijoitettujen rakennusten ja rakennelmien purkamisesta ja maisemoinnista hankkeen päättyessä. Kehittäjän näkökulmasta on edullista määritellä ennallistamisvelvoitteet selkeästi ja rajatusti, jotta riskit ja kustannukset ovat ennakoitavissa.

Maanvuokrasopimus voi sisältää mahdollisuuden jatkaa sopimuskautta tai oikeuden siirtää sopimus kolmannelle osapuolelle, esimerkiksi voimalaa operoivalle projektiyhtiölle tai tulevalle ostajalle. Tällaiset ehdot lisäävät sopimuksen joustavuutta liiketoiminnan kannalta.

Maanvuokrasopimuksen laatu vaikuttaa suoraan hankkeen toteutuskelpoisuuteen ja arvoon. Juridisesti vahva, riskejä hallitseva sopimus toimii selkänojana niin kehitysvaiheessa kuin myöhemmissä neuvotteluissa rahoittajien ja ostajien kanssa.

Jos suunnittelet aurinkovoimahanketta tai olet laatimassa maanvuokrasopimusta, autan mielelläni sopimuksen riskienhallinnassa, ehtojen muotoilussa ja sopimusrakenteen suunnittelussa.

Ota yhteyttä – selvitetään yhdessä paras ratkaisu hankkeesi tueksi!